Menu
สำหรับใครคนไหนที่มีที่ดินเปล่า บ้านหรืออาคารปล่อยไว้ไม่มีคนอยู่เป็นระยะเวลานาน แถมยังไม่ค่อยกลับเข้าไปเช็กสภาพบ้านหรือที่ดินนั้นมานานแล้ว ต้องระวังให้ดี เพราะถึงเราจะถือโฉนดที่ดิน แต่นั่นก็ไม่ได้รับรองว่าเราจะเป็นเจ้าของที่ดินนั้นตลอดไป อาจเกิด “การครอบครองปรปักษ์” (Adverse Possession)ขึ้น ถ้ามีคนอื่นเข้ามาอยู่ที่ดิน-บ้านของเราเกิน 10 ปี แล้วเราจะมีวิธีการป้องกันได้อย่างไรบ้าง เรามาดูกันเลย
ครอบครองปรปักษ์ คือ การที่คนอื่นเข้าครอบครองทรัพย์สินของเราเป็นเวลาติดต่อกันตามกฎหมาย (สำหรับบ้านหรือที่ดิน 10 ปี และ สำหรับทรัพย์สินอื่น ๆ 5 ปี) ซึ่งจะทำให้คนนั้นได้กรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สิน ตามหลักในมาตรา 1382 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ระบุว่า
“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลา 5 ปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
แต่ว่าการเป็นเจ้าของสิทธิ์ หรือเจ้าของที่ดินนั้นจะยังไม่สมบูรณ์ที่สุด ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นมากับเจ้าหน้าที่ก่อน โดยผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินจะต้องไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้มีคำพิพากษาว่า ผู้ครอบครองปรปักษ์คนนั้นมีสิทธิ์ในที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย จากนั้นให้ต้องไปดำเนินการสำนักทะเบียนที่ดิน เพื่อเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินโฉนดเดิม เป็นชื่อของเจ้าของคนใหม่
ส่วนที่ดินมือเปล่า เช่น ที่ดินตาม ส.ค.1 หรือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือไม่มีหลักฐานใดเลย จะไม่อาจอ้างการครอบครองปรปักษ์นั้นได้
โดยเฉพาะถ้าเรามีที่ดินเปล่าไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร เพื่อป้องกันไม่ให้มีใครมารุกล้ำ หรือแอบครอบครองที่ดินของเรา ซึ่งวิธีหนึ่งที่ช่วยได้ อาจฝากคนข้างบ้าน หรือคนระแวกที่ดินข้าง ๆ ช่วยดูให้ โดยมีข้อตกลงเป็นหนังสือสั้น ๆ และจ่ายค่าตอบแทนตามเหมาะสม ในกรณีที่เราไม่มีเวลาไปดูบ่อย ๆ
ควรติดป้ายหรือปักไว้ด้านหน้าของที่ดินว่า ที่ดินนี้เป็นที่ดินส่วนบุคคล ห้ามบุกรุก หรือห้ามเข้ามาใช้ครอบครอง และอาจระบุชื่อเจ้าของให้ชัดเจน หรือถ้าให้เห็นชัดเจนมากขึ้น อาจทำรั้วล้อมรั้วที่ดินเปล่านั้น เพื่อป้องกันคนนอกเข้ามาบุกรุกที่ดิน
การเสียภาษีที่ดินหรือโรงเรือนให้ถูกต้องตามกฎหมาย หรือดำเนินการอื่น ๆ เพื่อให้มีบันทึกของเราไว้กับกรมที่ดิน หรือหน่วยงานราชการ จะเป็นตัวช่วยในการย้ำเตือนอยู่เรื่อย ๆ ว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้ เช่น ยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่ หรือยื่นเรื่องขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน เป็นต้น
ตราบใดที่ศาลยังไม่มีคำพิพากษาถึงที่สุด ว่าใครมีสิทธิ์ที่จะเป็นเจ้าของที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินตามโฉนด มีสิทธิในการดำเนินเรื่องต่อสู้กันในชั้นศาลได้ตลอดจนกว่าจะมีคำตัดสิน
ดังนั้นถ้ามีใครซื้อที่ดินเปล่า ซื้อบ้านหรืออาคารทิ้งไว้แล้วไม่ค่อยได้เข้าไปดู ก็ต้องระวังกันเป็นพิเศษ อาจเข้าไปดูหรือทำประโยชน์กับที่ดินนั้น เพื่อป้องกันกฎหมายปรปักษ์ที่เป็นปัญหาถกเถียงกันมานานในประเทศไทย
