![](https://acuthai.com/wp-content/uploads/มารู้จัก-‘เศรษฐกิจเชิงคุณค่า-Economic-Value-เพราะความพอใจจึงสร้างมูลค่า-01.jpg)
ใคร ๆ ก็อยากอยู่เฉย ๆ แต่ยังมีรายได้เข้ามาในกระเป๋าเรื่อย ๆ เป็นรายได้ที่เรียกว่า Passive Income กันใช่ไหม แน่นอนว่าการจะมี Passive Income สามารถสร้างได้หลายแบบ แต่หนึ่งในการลงทุนที่นิยมกันมาหลายยุคสมัยนั่นคือการ ‘ปล่อยเช่าคอนโด’
แต่แน่นอนว่าการปล่อยเช่าคอนโดนั้น ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องคอยคิดคำนวณว่าเราควรปล่อยเช่าเท่าไหร่ดี ในวงการอสังหาฯ เลยเกิดศัพท์เรียกว่า “Yield” ขึ้น ซึ่งคำนี้หมายถึงอะไร และมีวิธีคำนวณการปล่อยเช่าอย่างไร ตาม ACU PAY มาเลย
Yield หมายถึง อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน เช่น
ผลตอบแทนการลงทุน “หุ้น” จะเรียกว่า “ปันผล”
ผลตอบแทนการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” จะเรียกว่า “ค่าเช่า”
ซึ่งผลตอบแทนในที่นี้ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์
ซึ่งเราสามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อย่างเช่น ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นสูงมาก ก็อาจเกิดเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น
Rental Yield เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับผ่านการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อจะได้ตั้งราคาอย่างเหมาะสม โดยทั่วไปแล้วแบ่งออกเป็น 3 วิธี คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)
อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Gross Rental Yield (%) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100
2. Net Rental Yield Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ การคำนวณที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อสินทรัพย์มาลงทุน โดยจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่น ๆ
อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้
Net Rental Yield (%) = [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100
3. Cash on Cash Rental Yield Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี การคำนวณที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยนักลงทุนกลุ่มนี้คาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าค่างวดที่ตัวเองผ่อนรายเดือน
โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร
Cash on Cash Rental Yield (%) = [(ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100
ในการลงทุนนั้น ยิ่งเปอร์เซ็นต์ของ Yield มาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นตาม สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรมี Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6 – 8% ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน ถ้ากู้สินเชื่อมาลงทุนคอนโด ก็ต้องคิดถึงดอกเบี้ย โดยควรคิดให้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2%
แต่ต้องระวัง บางครั้งเปอร์เซ็นต์ที่สูงก็อาจมาจากมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ลดลง ควรเลือกการลงทุนที่มีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าดอกเบี้ย
และทั้งหมดนี้คือเรื่องเกี่ยวกับ Yield ที่นักลงทุนมือใหม่ในอสังหาควรรู้ ซึ่งการศึกษาข้อมูลและการคำนวณ Yield ประเภทต่าง ๆ จะช่วยให้เราได้รับผลตอบแทนที่ดี ไม่ขาดทุน แล้ว Passive Income ที่เราฝันไว้ จะเป็นจริงได้ไม่ยาก
Cookie | Duration | Description |
---|---|---|
cookielawinfo-checkbox-analytics | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics". |
cookielawinfo-checkbox-functional | 11 months | The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional" |
cookielawinfo-checkbox-necessary | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary". |
cookielawinfo-checkbox-others | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other". |
cookielawinfo-checkbox-performance | 11 months | This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance". |
viewed_cookie_policy | 11 months | The cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data. |