Yield คืออะไร เรื่องที่นักลงทุนมือใหม่ควรรู้

ใคร ๆ ก็อยากอยู่เฉย ๆ แต่ยังมีรายได้เข้ามาในกระเป๋าเรื่อย ๆ เป็นรายได้ที่เรียกว่า Passive Income กันใช่ไหม แน่นอนว่าการจะมี Passive Income สามารถสร้างได้หลายแบบ แต่หนึ่งในการลงทุนที่นิยมกันมาหลายยุคสมัยนั่นคือการ ‘ปล่อยเช่าคอนโด’

แต่แน่นอนว่าการปล่อยเช่าคอนโดนั้น ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะต้องคอยคิดคำนวณว่าเราควรปล่อยเช่าเท่าไหร่ดี ในวงการอสังหาฯ เลยเกิดศัพท์เรียกว่า “Yield” ขึ้น ซึ่งคำนี้หมายถึงอะไร และมีวิธีคำนวณการปล่อยเช่าอย่างไร ตาม ACU PAY มาเลย

ทำความรู้จักกับ Yield

Yield หมายถึง อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่าง ๆ ในช่วงเวลาหนึ่ง ซึ่งมีชื่อเรียกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ที่ลงทุน เช่น

ผลตอบแทนการลงทุน “หุ้น” จะเรียกว่า “ปันผล”

ผลตอบแทนการลงทุน “อสังหาริมทรัพย์” จะเรียกว่า “ค่าเช่า”

ซึ่งผลตอบแทนในที่นี้ขึ้นอยู่กับความผันผวนของหลักทรัพย์ที่ลงทุน โดย Yield มักแสดงผลเป็นร้อยละ (%) ต่อปีตามจำนวนเงินที่ลงทุน มูลค่าตลาดปัจจุบัน หรือมูลค่าที่ตราไว้ของหลักทรัพย์

ซึ่งเราสามารถใช้ Yield คาดการณ์แนวโน้มของเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ อย่างเช่น ในช่วงที่อัตราผลตอบแทนของพันธบัตรปรับตัวขึ้นสูงมาก ก็อาจเกิดเงินเฟ้อ และแนวโน้มที่ธนาคารจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น

Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าจะได้

Rental Yield เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับผ่านการปล่อยเช่าคอนโด เพื่อจะได้ตั้งราคาอย่างเหมาะสม โดยทั่วไปแล้วแบ่งออกเป็น 3 วิธี คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield) และอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Cash on Cash Rental Yield)

Gross Rental Yield Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น เป็นลักษณะการซื้อคอนโดมาแล้วปล่อยเช่าทันที โดยไม่มีการตกแต่งซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกใด ๆ ให้กับผู้เช่า เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เองด้วยเงินเย็น และไม่ได้กู้ธนาคาร

อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

Gross Rental Yield (%) = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี ÷ ราคาคอนโด) x 100

2. Net Rental Yield Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ การคำนวณที่เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อสินทรัพย์มาลงทุน โดยจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า ค่าบำรุงรักษาอื่น ๆ

อัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตรต่อไปนี้

Net Rental Yield (%) = [ ( ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี ) ÷ ราคาคอนโด ] x 100

3. Cash on Cash Rental Yield Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี การคำนวณที่เหมาะกับนักลงทุนที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อนำมาซื้ออาคารหรือคอนโดสำหรับปล่อยเช่า ทำให้มีค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าผ่อนจ่าย ดอกเบี้ย ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง โดยนักลงทุนกลุ่มนี้คาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าค่างวดที่ตัวเองผ่อนรายเดือน

โดยอัตราผลตอบแทนประเภทนี้สามารถคำนวณได้จากสูตร

Cash on Cash Rental Yield (%) = [(ค่าเช่าตลอดปี – ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมรายปี) ÷ เงินลงทุน] x 100

ควรให้ Yield อยู่ระดับไหน ถึงจะคุ้มต่อการลงทุน

ในการลงทุนนั้น ยิ่งเปอร์เซ็นต์ของ Yield มาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นตาม สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรมี Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6 – 8% ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน ถ้ากู้สินเชื่อมาลงทุนคอนโด ก็ต้องคิดถึงดอกเบี้ย โดยควรคิดให้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2%

แต่ต้องระวัง บางครั้งเปอร์เซ็นต์ที่สูงก็อาจมาจากมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ลดลง ควรเลือกการลงทุนที่มีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าดอกเบี้ย

และทั้งหมดนี้คือเรื่องเกี่ยวกับ Yield ที่นักลงทุนมือใหม่ในอสังหาควรรู้ ซึ่งการศึกษาข้อมูลและการคำนวณ Yield ประเภทต่าง ๆ จะช่วยให้เราได้รับผลตอบแทนที่ดี ไม่ขาดทุน แล้ว Passive Income ที่เราฝันไว้ จะเป็นจริงได้ไม่ยาก

อ้างอิงจาก