ไทยพบปัญหา “บ้านว่างล้นตลาด“ ในกทม.-ปริมณฑล กว่า 1.3 ล้านหลัง

การก่อสร้างบ้านที่เพิ่มมากขึ้นสวนทางกับจำนวนประชากรที่เพิ่มน้อยลง เพราะการที่ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุนี้เอง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดปัญหา “บ้านว่าง” ขึ้นโดยมีจำนวนมากกว่า 1.3 ล้านหลัง มูลค่ารวมกว่า 2.6 ล้านล้านบาท ซึ่งปัญหานี้จะแก้ไขอย่างไร ACU PAY จะมาเล่าให้ฟัง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA.co.th) ได้นำข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงมาวิเคราะห์ประเด็นปัญหาบ้านว่าง โดยพบว่าในประเทศไทยมีบ้านว่างอยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งบ้านว่างนั้น หมายถึงบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย หรือเคยมีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว แต่ย้ายออกไปจนกลายเป็นบ้านร้าง ทั้งนี้รวมถึงบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุด

จากข้อมูลของการไฟฟ้านครหลวงพบว่า ในเขตบริการไฟฟ้าของการไฟฟ้าฯ มีบ้านว่างอยู่ประมาณ 500,000 หน่วย แต่หากนับรวมทั้งเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งรวมบางส่วนของการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคด้วย ก็จะมีบ้านว่างรวมกันถึง 617,923 หน่วย ซึ่งถือว่ามีจำนวนมากทีเดียว ทั้งนี้บ้านทุกประเภทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีอยู่ 4,654,370 หน่วย ดังนั้นจึงเท่ากับว่าบ้านว่างมีสัดส่วนถึง 13.3% ของบ้านทั้งหมด หรือบ้านทุกๆ 8 หน่วยจะมีบ้านว่างอยู่ 1 หน่วย ซึ่งนับว่าสูงมาก

ยิ่งหากพิจารณาจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการว่าจะมีบ้านว่างรวมกันถึง 1,309,551 หน่วย จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 27,708,635 หน่วย หรือประมาณ 4.7% นั่นหมายความว่าในขอบเขตทั่วประเทศมีบ้านว่างอยู่ประมาณ 1 หลังในทุกๆ 21 หลัง

ซึ่งปัญหาบ้านว่างในไทยนี้ ทำให้หลายคนกังวลว่าจะเป็นสถานการณ์ซ้ำรอยแบบประเทศญี่ปุ่นหรือไม่ ซึ่งจำนวนบ้านว่าง 1,309,551 หน่วยนี้ยังนับว่าน้อยเมื่อเทียบกับประเทศญี่ปุ่น ที่มีบ้านว่างอยู่ 8 ล้านหน่วย หรือมากกว่าไทยถึง 6 เท่า

นอกจากนี้การเข้าถึงสินเชื่อบ้านของคนไทยยังอยู่ในระดับต่ำ โดยมีสัดส่วนมูลค่าหนี้บ้านอยู่เพียงแค่ 35% ของมูลค่าหนี้ทั้งหมด ทำให้การชะลอตัวของภาคอสังหาฯ และราคาบ้านจะส่งผลกระทบ จำกัดต่อรายได้และเศรษฐกิจโดยรวม เพราะยังคงมีแหล่งรายได้จากอุตสาหกรรมอื่นมาสนับสนุนการเติบโตของภาคอสังหาฯ ต่อได้ ในขณะที่อสังหาฯ ญี่ปุ่นช่วงเกิดวิกฤติเคยมีสัดส่วนสูงถึง 30 – 40% ต่อ GDP

ถึงแม้ว่าภาคอสังหาฯ ไทยในอนาคต อาจไม่เกิดเป็นวิกฤติเหมือนญี่ปุ่น แต่การชะลอลงของภาคอสังหาฯ ก็อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ทั้งภาคเศรษฐกิจจริงและภาคการเงิน

ดร.โสภณกล่าวว่า แนวทางการแก้ไขก็คือ ควรประเมินค่าทรัพย์สินบ้านเหล่านี้ตามสภาพในราคาตลาด เช่น หากเฉลี่ยหน่วยละ 2 ล้านบาท ก็ให้เก็บภาษีปีละ 2% หรือ 40,000 บาท เพื่อกระตุ้นให้เจ้าของมาใช้สอย หรือขายเพื่อเพิ่มอุปทานในตลาดให้แก่ประชาชน เมื่อมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ราคาบ้านก็จะไม่สูงจนเกินไป ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนก็จะไม่ได้ผลกระทบ

ยิ่งถ้าบ้านหลังไหนไม่ได้มีการเคลื่อนไหวใดและไม่ได้เสียภาษีมานานถึง 3 ปีติดต่อกัน รัฐบาลก็ควรที่จะนำบ้านเหล่านี้มาประมูลขาย เพื่อนำเงินมาเสียภาษีที่ติดค้างไว้ กรณีที่ไม่สามารถหาเจ้าของได้ในขณะนั้น เมื่อขายแล้วก็นำเงินไปฝากที่สถาบันการเงิน เพื่อให้เจ้าของ (ถ้ามี) มารับในภายหลัง

ยิ่งกว่านั้นการซื้อบ้านเก่ามาปรับปรุงใหม่ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดผลกระทบในเชิงบวกต่ออุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องเช่นเดียวกับการสร้างบ้านใหม่เช่นกัน เช่นการซื้อวัสดุก่อสร้างมาปรับปรุง ซ่อมแซม ต่อเติม ซื้อเฟอร์นิเจอร์ใหม่ หรือแม้แต่ไปขอสินเชื่อ ประกันภัย นอกจากนั้นการซื้อบ้านว่างเหล่านี้ยังมีราคาค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ประชาชนสามารถมีบ้านได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องสร้างบ้านประชารัฐ หรือบ้านเอื้ออาทรแต่อย่างใด